新西兰的房产大刀
新西兰总理出狠招了！
当地时间24日，新西兰当选总理杰辛达•阿德恩在接受媒体采访时指出，这项禁令仅适用于非新西兰居民。她说：“我们的目标和承诺是禁止外国买家进入新西兰现房市场。”
阿德恩声称，她所领导的工党，还有和工党将要组成联合政府的新西兰第一党和绿党已经就这项政策达成共识
“我们在禁止外国买家购买新西兰现房的问题上看法一致，”阿德恩说。在宣布该禁令的同时，这位女总理还宣布了旨在削减移民数量的计划。
众所周知，之前新西兰一直被国际投资者视作从最有前途的不动产投资目的地。在低利率、库存有限以及移民净流入居高不下等因素拉高房价之后，新西兰面临房屋可购性危机。
根据澳新银行2月份发布的估算数据，新西兰的住房短缺已达到60000套，并且以平均每天短缺40套的速度增长。从前，美国投资者被认为是拉高新西兰房价上涨的主要因素。不过，近年来中国买家涌入的规模，已远远超过美国买家的。
此前，人们担心，海外购房者对新西兰基础设施和房价施加了太多压力。
新西兰第一党党魁温斯顿•彼得斯补充称，新西兰“不再是待售状态”。“现实情况已经发生改变，而且新西兰已经向全世界发出了一个清晰的信号，那就是这个国家不再是过去那种待售状态。我们很开心能看到这种改变。”
攀升的房价
这个国家正面临住房负担能力危机，这使得许多人无法获得住房。
近年来，低利率、有限的住房存量和移民问题推高了房价。
在9月份的大选之前，在新西兰较大的城市中，外资所有权和住房短缺是突出的问题。在9月份的选举中，保守的国家党结束了长达九年的统治。
“我们已经同意禁止外国买家购买现房，”Ardern周二(10月24日)表示，她同时还宣布了削减移民和创造就业的计划。
此前，人们担心，海外购房者对基础设施和房价施加了太多压力。中国投资者一直是新西兰房地产市场最大的海外买家之一。
近年来，新西兰房价的上涨一直是由移民、低利率和有限的住房供给推动的。
新西兰房地产协会（REINZ）9月份发布的数据显示，该国最大城市奥克兰的房价中位数为84.5万美新西兰元（约合58.2万美元），接近是2008年11月份REINZ所公布同项数据的近一倍。在首都惠灵顿，房价中位数同一时间段内上涨了10.6%，至53.1万新西兰元。REINZ的调查是建立在实际售价的基础上。新西兰房地产研究所的数据显示，奥克兰住宅均价为58.27万美元。
在宣布房屋政策期间，阿德恩还透露10月23日晚上曾接到美国总统特朗普打来的电话。她说：“和美国的关系，极其重要，而且这种关系不会改变。”
在过去的一年里，新西兰的房价增长有所放缓，但仍然是世界上增长最快的地区之一。这个国家有大约460万人口。对于大部分地区都地广人稀的新西兰而言，过高的房价并不是正常的状况。虽然该国房价涨幅在过去一年中呈下降趋势，但仍居世界前茅。
房地产咨询公司Knight Frank最近的一项调查发现，新西兰的房价年增长率为10.4%，在55个房地产市场的排名中，从第3位降至第10位。
偏远地区房价竟然涨声一片
Homes.co.nz发言人Jeremy O'Hanlon认为，奥克兰地区高企的房价导致了周边城市和地区的房价泡沫，“奥克兰地区房价的快速上涨导致在过去的12个月里，距离奥克兰仅几小时车程的其他地区房价和人口飞速上涨。”
Whakatane、Opotiki、Gisborne、Rangitikei、Whanganui、Palmerston North和Horowhenua等地，在经历了多年的房价估值低增长后，房屋估价也开始出现相对幅度的增长。
新西兰房地产投资者联合会（NZ Property Investors Federation）主席Andrew King表示，“Rotorua似乎缺少租赁房屋，这就是需求，投资者们正在寻找奥克兰以外的投资机会，低房价就意味着你不需要投入太多的首付，而当地租金又有不错的收入，这正是一些区域中心城市的吸引力所在。”
研究公司Infometrics的Hilary Parker表示，区域地区的房价正在迎头赶上，“尽管奥克兰的楼市在降温，但一些区域性地区的房价正在加速上涨，比如Rotorua和Whangarei，都是由于较好的经济发展带动的房价上涨，首都惠灵顿地区的房价涨幅也非常强劲，但该地区的房价涨幅仍然低于过去6年新西兰许多其他地区的房价涨幅。”
根据新西兰Homes.co.nz的分析师表示，Rotorua的Fordlands是近年来房产增值幅度最大的地区。房屋均价从2016年9月的132,997纽币涨到本周的181,003纽币，房价增幅36.1%。而就在今年奥克兰大学的一项研究中，Fordlands甚至被称为整个新西兰最“赤贫”的地区。
房价增幅紧随其后的是Taumarunui，平均价格从去年的76,515增长到今年的$103,390总体增长35.12%。而Hastings的房价依旧保持了稳健的增长，均价从 $389,243到$517,187，涨幅为32.87%。
“尽管相较于2015年的房价增长率有点距离，但是新西兰的一些郊区房价依旧保持坚挺。” Homes.co.nz发言人Jeremy O'Hanlon表示。
奥克兰地区在房价增长方面表现卓著的是郊区Wellsford，增幅达8.56%；其次是Lynfield的8.09%；Mellons Bay以及Omaha的增幅是7.39%。
惠灵顿方面房价增长最快的地区是Churton Park，高达18.11%。Belfast则以6.23%的增幅成为基督城房价增长最快的地区。
“房价还会有另一轮洗牌。巨大的人口增长压力可能成为影响全局的因素。潮汐效应正在发挥作用。我们看见的是这个国家的房价增幅在逐渐减弱和下滑，但是这种变化在全国不同地区呈现着不同的阶段。”
信息预测员Mieke Welvaert也认可，大城市房价的增长已经开始被小城市的房价上涨所消弭。
“即使Hamilton和Tauranga的房价增长进入冷却期，这些地区的房子也不是每个人都能负担得起的。这样一来，人们会选择从边缘的地区通勤，这些区域的房价也相对亲民。”她表示。“一些地区诸如South Waikato和Rotorua，工作机会有大幅度增长。这在一定程度上提升了区域内的住房需求。Rotorua有很大的潜力可以替代Tokoroa和the Bay of Plenty这些地区。”
“Opotiki目前受惠于Whakatane地区良好的工作前景，但是当地经济发展本身也具有乐观的前景。当地和区域政府正在为当地海产养殖业投资海港建设。”她说Lower Hutt的吸引力在于它是惠灵顿买家较为经济的选择，因为这个地区与市中心完美连接。
未来三年房价下跌
根据新西兰经济学专家的预测，在新的联合政府执政期间，新西兰的房价将会下跌10%至13%。随着新西兰联合政府施政纲领的公布，各方评论员都在分析该政策对新西兰房市的影响。
据新西兰商业研究机构Infometrics的首席经济顾问Gareth Kiernan预测，新政府期间，新西兰的人口和净移民数的增加都将放缓，房价或在未来三年内下跌约10%。
他说，由于贷款收紧，投资者缺钱，房地产市场已经放缓。“现在看来，想从楼市上挣钱的愿望彻底破灭了。”
此后可能发生的情况是，投资者发现房地产市场获利较少，即使能贷款，他们也失去了购买的欲望，于是楼市进一步低迷。
ASB首席经济学专家Nick Tuffley表示，新西兰政府的税收政策将成为投资者的一个大问题。“现在看来，新西兰联合政府未来或许会延续工党的政策。”即投资房的上市年限是5年，5年内销售房产会征税。
房地产投资者正面临着税收政策的变化，这使得投资房产的收益变少。由于存在种种不确定性，短期内投资者将对房地产市场保持谨慎。
他说，“短期内，房价暴涨的可能性非常小。”这样一来，购房者将有时间对房子进行彻底检查，还能进一步跟房主讨价还价。但是，如果房价继续下跌，上市销售的房屋数量会减少，买家也没有更多选择，房价浮动的范围会缩小。
CoreLogic研究部门主管Nick Goodall同意专家的看法，他认为新政府会出台政策限制房地产投资的行为，会进一步抑制房地产市场的需求。
但他认为房价未来不会有大幅下跌。因为在全国许多地方，房子仍然供不应求，首次购房者或者首次换房者一旦看到合适的机会，就会出手购房。
而另一方面如果房价太低，屋主就不会卖房，除非屋主出现了财务问题，或者是利率过高还不起贷款。
房价上涨因素
当然也有反对新西兰政府调控的观点，指责阿德恩不懂经济，他们表示，当房屋价值下降时，人们会觉得自己的财富正在缩水，消费也就少了。当房产价值上涨时，人们会觉得自己很富裕，就算不借钱，有房产净值在手，也可以花更多的钱。
那么，新西兰政府为何要将调控房价的矛头指向外国人买房呢？据新西兰当地媒体报道，由于新西兰房产具有较好的投资价值，因此附近亚洲国家和欧美英语国家的投资者都喜欢来新西兰买房。由于住宅供应量原本不高，外国买家的涌入就容易推高新西兰房价。
去年，新西兰工党曾宣称，奥克兰市的华裔人口仅占10%，却买下了该市约40%的住宅，很多买家可能是通过学生签证或者旅游签证来新西兰买房的。尽管这一惊人数据在新西兰引发激烈争议，但是中国买家肯定是推高新西兰房价的主力军。
到今年9月份，新西兰官方数据显示，无新西兰身份、不在新西兰纳税的外国人买走的住宅大约占3%-10%。不过在奥克兰这样的大城市中，中国买家占到所有外国买家的65%。而在新西兰全国来看，中国买家约占38.2%。显然，中国买家炒房的实力不容小觑。
对此，笔者认为，全面禁止外国人在新西兰购房等于给当地房地产市场进行了“休刻疗法”。这样虽然能够对房地产投机炒作起到遏制作用，但是对新西兰的经济增速的影响会很大。纽元兑美元自阿德恩在组阁大战中胜出以来已经贬值了近5%，这也凸显了外资急于逃离该国的恐慌情绪。
事实上，导致新西兰房价过快上涨的因素，除了外国人投资性炒房，以及大量移民涌入新西兰之外，还有二大因素使新西兰房价呈现“只涨不跌”的局面：
一方面是，新西兰的房贷利率过低，新西兰这些年房贷利率最低只有3.87%，高的也不过4%出头一点。在这样的利率水平之下，助长了投机投资性购房者的入市的步伐。所以，要调控房价，必先调高炒房者的房贷成本。
另一方面，新西兰住房短缺一直比较严重，这也就导致，即使国外投机投资性购房者退出，由于房源供应没扩大，被炒高的房价要想下跌也不容易。
据澳新银行（ANZ Bank）今年2月估计，新西兰的住房短缺已达到6万套，并且以平均每天40套的速度增长。对于这个仅有460万人口的国家来说，政府应鼓励开发商建造商品房和保障房，只有加大房源供应，这样才能调控高房价。
迫于解决国民住房之压力，阿德恩拿出了禁止外国人在当地购房的“杀手锏”。不过，这样的做法虽然能够遏制投机性炒房者入市，但副作用是纽元快速贬值，让投资者逃离，经济出现下滑的结局。所以，在限制投机性购房的同时，还要提升购房者的成本，增加住房的有效供给，而唯有这样才能让房地产回归居住属性。