中国楼市复苏不易
如果用一个词来描述2015年的中国楼市，“分化”可能是最合适的。
销售地区间分化：一线城市强劲反弹 三四线表现平平
首先来看销售市场，去年前10月，全国新建商品住宅销售面积同比增长7.9%，同期40大重点城市的涨幅为23%，而四大一线城市新房销售面积的涨幅则高达52%。数据显示，越是发达地区，去年楼市表现越好。这其中的主要原因在于市场供求关系的差异。发达城市新房库存压力小而人口增长快，供小于求而使得量价齐涨；而三四线中小城市住房存量高，但人口增长缓慢，甚至不少地区已经出现人口负增长，楼市表现低迷也在情理之中。
在去年房地产销售整体回暖的背后，主要动力在于政策刺激。本轮楼市刺激政策始于2014年，当时全国楼市销售量出现2008年以来的第一次下跌。为稳定楼市，一系列救市政策陆续出台。从去年中起限购逐步取消，到9月底的“930”二套房贷松动，这一系列的政策最终推动了去年四季度楼市成交量的大幅回升。
施工与销售分化：楼市销售回暖 新开工持续低迷
除了城市之间表现分化外，去年楼市另一个分化在于施工和销售之间。
虽然去年楼市销售整体回暖，但施工建设活动却依然低迷，全国房屋新开工面积持续负增长。按目前趋势，预计全年新开工面积将在去年已经下跌10%的基础上，再次出现10%的年度跌幅。新开工持续下跌的原因在于楼市库存量依然在高位。
根据城市层面的待售、可售和施工面积间的数量关系，我们可以大致推算出全国的库存消化周期（批准预售口径，包含在建和竣工）大约是30个月左右，接近有存量数据的三线城市水平。作为参照，目前一线城市的库存消化周期大约是10个月。
库存高究竟有哪些弊端？直接后果是新开工下降。新开工是施工的先行指标，新开工下降导致施工总量下降，而施工量和房地产开发投资又是同步变化的，因此近两年的房地产开发投资额增幅也持续下降，目前已经从一年前的12%下降至2%。国内房地产的施工建设活动由于规模巨大，直接影响上游众多行业，比如钢铁、水泥、有色金属、机械制造等等。因此，房地产新开工的下降，对国内整体经济都有巨大的影响。
化解库存手段：公积金改住房银行
最近一年的政策努力已经告诉我们，现有的降息降准、减税、公积金放松等措施，包括降首付，对解决全国的高库存难题效果甚微，那还有什么措施能解决库存问题？
首先，在今年全国新开工仍可能负增长的背景下，房地产政策仍将维持宽松扶持的局面。现有的政策方向，包括降息降准、减税、公积金放松、降首付等预计仍将延续。但这些政策，包括传闻中的买房退个税，都是更利好发达城市的。因此，但要化解三四线城市高库存难题，把现有公积金系统转化为住房金融银行，可能是唯一可行，也是最可能被管理层采纳的方案。原因如下：当前三四线城市高库存的背景是，近两年楼市发展过快，当地家庭普遍不缺房；同时人口增长缓慢，未来新增需求不足。在这样的背景下，要增加当地住房需求，只有以下几个选择：一是，新房大幅降价。结果必然引起土地价值下降，影响卖地收入，更主要的是影响以土地为抵押品的地方政府债务，所以行不通。
二是，大量拆迁旧改。这个在大城市行得通，因为土地有限且价值高，旧区改造在商业上是有利可图的。但在小城市土地资源充足，搞拆迁再安置来去库存，恐怕是要贴钱的，因此也不可行；
三是，加快城镇化，吸引农村人口流入，同时调整产业结构，提供更多本地就业岗位。通过增加人口来增加住房需求。但这个只能是长期目标，短期内很难实现，远水难解近渴；
四是，公积金贷款额度大幅提高，利息大幅降低。这个方案相当于政府提供购房者一个低息贷款，如果不买房就享受不到。这对购房需求有极大的刺激作用。
为实现上述目的，必须对现有的公积金系统改革。除了使公积金的申请使用更便利之外，更重要的是解决放贷额度的问题。现有公积金贷款的额度是以累积缴存总额为限的，在楼市火爆的时候常有某地公积金额度不足而限制放贷的新闻出现。而住房抵押贷款证券化将可以解决这个问题。事实上，这一工作已经在逐步推行中了。
2016楼市预测
除了上述宏观方面的分析外，2016年楼市还有一些其他值得关注的点：
虽然全国楼市整体还在艰难的去库存过程中，但部分发达城市已率先复苏。除一线城市外，一些二线的区域中心城市预期将有较好的表现。这些城市的共同特点是基本面良好，新房存量低，人口增长稳定且年龄结构合理，二手市场发展成熟。这些城市包括苏州、武汉、合肥、成都、南京等。同时，二胎政策对二线城市的利好也将比一线城市明显。
对开发商而言，由于多数上市房企的主要销售来自于排名前50-60位的重点城市，这些城市楼市已率先企稳，这对全国性开发商而言将是利好。同时，国内债券融资成本下降，也将利好大型上市房企，因此预期今年大型房企销售规模有望继续提升。
一线城市仍将继续领跑全国楼市，但成交量可能较去年回落，主要原因在于此前积压的改善需求已经集中释放过。但从长远看，一线城市由于人口增长提供的稳定住房需求，同时土地供应有限，未来楼市表现仍将好于中小城市。尤其是一线城市的二手房市场，未来增长空间依然很大，但二手中介行业竞争也将日趋激烈。良性竞争有利于提升行业服务水平，只有适应客户需求且具备盈利能力的企业才能最终胜出。