香港中环高租金逼走外资银行
香港银行人士在带海外客户游览这座城市时会遇到一个独特的问题：让他们相信步行到开会地点比租一辆豪华轿车去更容易。在全球各金融中心中，这个中央商务区的紧凑性是独一无二的，而且一直让香港引以为傲，即便它带来了全球价格最高的办公楼租金。
推高香港办公楼租金的曾经是国际银行家，如今变成了中国内地企业。香港对于中国吹起的泡沫并不陌生，它正在揣测这个泡沫能坚持多久。越来越多的银行人士正被迫迁入不那么中心的地段，他们将不得不在出租车和交通堵塞与乘坐港铁(MTR)之间做出选择。
普华永道(PwC)表示，要租用香港甲级办公楼的高层，企业必须支付每年每英尺279美元的租金。这要比全球第二昂贵的城市纽约158美元的租价高出75%。东京为150美元，伦敦为114美元，旧金山为113美元，这5个城市是全球办公楼租金最贵的5个城市。根据房地产专业机构仲量联行(Jones Lang LaSalle)的数据，去年中资集团创纪录地占到香港中环办公楼租用空间的43%，这个比例是5年前的两倍。
推动需求的是中国内地金融集团，包括规模较小的银行、基金经理和券商，它们正追随客户对于香港与内地日益增强的金融往来的兴趣，例如沪港通和深港通等交易机制。
租赁活动活跃。并购意愿强烈的内地综合企业海航集团(HNA Group)最近把在香港甲级办公楼国际金融中心二期(Two International Finance Centre)租用的办公面积增加近一倍，租金为每平方英尺270美元。这座88层的大厦拥有无敌的维多利亚港海景，在这里租用办公场所被视为成功和财力雄厚的象征。
一位商业地产投资者在谈到国际金融中心规模较小的39层一期项目时表示：“内地企业真的只希望租国际金融中心二期，就连一期也不够好。它肯定是标志性的。”
中国内地企业的热情延伸至整栋办公楼。去年，国有综合企业光大(Everbright)和房地产开发商恒大地产(Evergrande)各自在中环买下办公楼，共计斥资29亿美元，是香港价格最高的商业地产交易。最近在中环以外地段购买办公楼的企业表示，内地买家很快表示了兴趣。
在中国内地企业界对香港办公楼市场产生兴趣的同时，跨国集团却在收缩并保持谨慎。“从香港股市和全球市场的状况看，我不确定它们是否足够强劲，能够促使跨国银行在这个全球最昂贵的办公区再次投入资金，”安保资本(AMP Capital)上市房地产公司亚洲总监Charles Wong表示，“世界上没有其他门户城市像香港这样，在不同地段之间的租金差距如此巨大。”
香港岛东部或者甚至维多利亚港对岸、启德机场旧址附近的九龙东地区的租金是中环的一半甚至更低。2014年，花旗集团(Citigroup)在九龙东以54亿港元（合6.99亿美元）购入一栋21层办公楼，去年迁入该行3000名员工。与此同时，很多花旗员工激烈反对，不愿从中环迁出，该行在中环缩减规模意味着那栋大楼的名字不再是花旗银行广场(Citibank Plaza)。
1月，富而德律师事务所(Freshfields Bruckhaus Deringer)成为第一个计划完全撤出中环的顶级律师事务所，从2018年起将在中环以东地段租用新的办公地点。基金管理公司联博(AllianceBernstein)也在这么做。“10年前，跨国公司根本不考虑中环以外，”仲量联行香港市场区域总监严威程(Paul Yien)表示。他认为这些举措正在慢慢改变香港的面貌。“整个维多利亚港将成为核心商业区。”
就在不那么久之前的2010年，德意志银行(Deutsche Bank)、摩根士丹利(Morgan Stanley)和瑞信(Credit Suisse)还在要求大幅降低租金，以补偿从中环迁至维多利亚港对面的九龙、成为那里的崭新摩天办公楼的主要租户的麻烦。中环的银行人士仍经常把到达这座109层的环球贸易广场(International Commerce Centre)的过程（乘坐MTR不到15分钟）描述为“到黑暗的那一边去”，但最初预测的员工大规模流失并未应验。
鉴于没有迹象显示中国内地需求放缓，几乎没有分析师认为租金会很快回落，这意味着出走中环的趋势将延续下去。那些觉得被迫搬迁的银行人士、律师和基金经理们不得不这么安慰自己：港铁的4G移动覆盖率很棒。而出租车司机仍知道昔日的“花旗中心广场”在哪里。
香港房价居高不下
经历短暂回调之后，香港楼市再度升温。
中原地产公布的数据显示，在2月13-19日当周，衡量香港二手房价格的“中原城市领先指数”升至147.74，创历史新高。中原地产研究部负责人Wong Leung-Sing表示，居住以及投资需求高企，香港楼市如今相当火热。他认为，尽管当地表示利率将会上调，楼市供应也会增加，但依然挡不住人们的购房热情。
“中原城市领先指数”此前的历史新高出现在2015年9月，随后便一路下滑，并于2016年3月跌至谷底。从2016年3月算起，该指数迄今已上涨16%。
这也让香港继续成为全球房价最难承受之城。根据美国市场研究机构Demographia今年初公布的国际房价负担能力调查，香港已经连续第七年居于房价最难负担城市之首。
该调查显示，去年香港房价的中位数为家庭年收入（税前）中位数的18.1倍，为全球最高，但较去年的19倍有所好转。去年该数值创下Demographia调查十二年来的纪录。
面对高房价问题，去年11月5日，香港特区政府祭出“辣招”，宣布全面提高住宅交易的从价印花税，税率划一提高至15%，无论个人或者公司购买第二套住宅，均需交付15%印花税。首次置业及换房的香港永久性居民可获得豁免。
香港最富有的大亨之一警告称，香港开发商无法与内地大手笔的竞争对手竞争。目前这个全球购房最不容易的市场的房价飙升至越来越高的水平。
内地开发商的助推
吕志和(Lui Che-woo)去年11月在竞拍香港一地块时败给了收购意识较强的内地综合企业海航集团(HNA Group)的一家子公司，后者的出价是2014年类似地块价格的两倍。
该地块售价达每平方英尺1.35万港元（合1740美元），相当于附近已完工公寓的市价。
吕志和表示：“像我们这样的本地企业很难竞拍这种地。内地公司有能力竞拍，但我们不行。”《福布斯》(Forbes)数据显示，房地产和博彩业大亨吕志和的身价超过110亿美元。
在从温哥华和悉尼到纽约和伦敦等全球城市，销售给富裕中国投资者的住房激增引发了人们对市场扭曲的担忧。现在中国的开发商也参与进来，由于人民币贬值、人们有意将资本转移出内地以及政府加大遏制内地房地产投资，内地开发商在香港买下的地块急剧增长。
房地产信息服务网站千居(Spacious)估计，在香港政府2015年出售的住宅用地中，内地开发商占到了44%，而2012年的该比例只有7%。截止去年11月，内地公司收购了39%的拍卖土地。
千居市场研究总监詹姆斯•费希尔(James Fisher)表示：“除了人民币贬值以外，中国开发商在香港大量拿地的原因还有香港税率较低、内地土地价格高企以及与其他海外市场相比，在香港更容易获得融资。”
香港是一个拥有700万人口的人口密集的特别行政区，尽管该地区经济前景恶化，但房地产市场日益升温。政府数据显示，在短暂下跌之后，住房价格已反弹，逼近前年9月创出的最高纪录。
人民币贬值以及投资者希望寻找境外较高的投资回报，促使资金流入了香港的住宅和写字楼市场，去年内地领先公司恒大(Evergrande)和光大(Everbright)斥资逾10亿美元收购了香港的摩天大楼。
金融服务集团普华永道(PwC)和研究机构——城市土地研究所(Urban Land Institute)的数据显示，去年上半年，内地资金流入使香港成为仅次于东京的亚洲第二大活跃的商业地产市场，交易金额达68亿美元，同比增长17%。
与此同时，由于来自内地公司的兴趣上升，商业租金继续飙升。香港高端摩天大楼较高楼层的办公室租金达到每平方英尺278.5美元，这是全球最贵的，几乎是第二贵城市东京和第三贵城市纽约的两倍。
普华永道(PwC)房地产和税务专家苏国基(KK So)表示：“一些内地投资者认为，在香港这样的大型金融中心拥有一些房产是不错的，特别是如果他们能够找到标志性的大楼、然后把自己的名字与之相连的话。”
吕志和表示，房价高企是香港面临的“最大问题”，但他不确定，政府最近做出的对二手房购买者提高印花税的决定，是否将起到理想的稳定市场的作用。他表示：“我需要观察未来几个月的情况。”
苏国基也不确定。
他表示：“政府正试图安抚香港市民，称未来几年房地产供应将保持稳定。”
“但这些足够满足本地购房者、有着投资需求的本地人以及海外投资者（尤其是来自内地的投资者）的需求吗？”