- 2019-03-12
中国楼市独木难支
2015年中国房地产市场形势究竟怎样，各种说法不一。被相关利益方主导的媒体和“专家”的舆论，常常“莺歌燕舞”，似乎中国的房地产永远是只涨不跌的大长红市场。尽管相比2014年，去年楼市也就是几个一线城市和少数二三线城市“由绿翻红”（中国国家统计局昨天公布70个大中城市房价的最新数据表明，2015年全国房价上涨的城市为21个），但这并不影响诸如“今年不买房，一年又白忙”之类蛊惑人心的口号的推广。
根据中国国家统计局公布的最新数据表明：和中国2015年GDP增长6.9%的宏观大势相比，去年房地产开发投资的增长，已下滑到令人不可思议的1.0%的地步（投资额为95979亿元人民币），而同期固定资产投资的同比增长，却达到了10%（达到551590亿元）。
也许，唯一看上去让人宽慰的是，2015年中国商品房销售的面积和销售额分别增长了6.5%和14.4%。但深究下去就会发现，如此“高指标”基本上是由于历史因素使然：一是由于2014年商品房销售的面积下降幅度太大（达到7.6%，比2015年的增长幅度还多了1.1个百分点），现在的“高增长”其实也就是补差而已；二是由于今年加大了去库存的力度。而更能代表开发商“信心指数”的房屋新开工面积，却比2014年大幅下降了14%。
深入研读这份报告，可以发现羁绊2016年中国房地产市场发展的三大症结。除了被顶层一再强调的市场的“高库存”以外，另外两个就是“跑路”和“滞涨”。从中国房地产市场的现状和国家统计局的数据来看，后两者的严重性一点都不小于前者。
购买力和高房价“剪刀差”日益扩大下的高库存
被列为今年中国经济发展五大任务之一的房地产市场“去库存”，其实就是建好和在建的商品住房日趋积压和滞销，市场住房消费所需被高房价压倒。在中国城镇还有数亿“无房户”的情况下，出现上述问题，不能不说中国住房供应的体系出了问题。按照最新的政治话语，属于典型的“供给侧结构性”改革范畴。
当前房地产市场库存究竟有多少，代表性的说法有三：一种是，全国“鬼城”竟然可住34亿人。其实，这是某院士批评现在全国新城区规划的人口已达34亿，和建设好的积压存量房没有“半毛钱关系”；还有一种说法是，把到去年11月份全国待售的6.9亿平方米商品房视为库存总量，漏掉了数十亿平方米正在施工的房屋巨量；最新惊爆眼球的第三种说法是，声称中国待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米，殊不知，现在全国城镇的住宅总面积也就是150多亿平方米。
那么，全国房地产市场库存总量实际是多少？这里首先应该知道，我们所说的房地产市场库存问题，主要是指住宅类的商品房。刚刚公布的这份报告，至少从一级的市场新增量方面，提供了最新的权威报告。这类狭义概念上的商品房库存，一般是指全国城镇（注：中国房地产市场只包含城镇的商品房）新建商品房的房屋待售面积和所有正在施工房屋施工面积这两项。只要把统计报告中这两项数据相加，即可得出真实的结果。
但如果从广义上来说，库存的商品房，不仅应该包括开发商手里完工或未完工的商品房，还应该把投资者和炒房客手中大量闲置的、仅用于投资获利的商品房计算在内。尽管这些商品房属于二手房，但这些存量闲置房产，同样也属于“库存产品”，同样会对市场带来极大的冲击和影响。考虑到中国城镇居民在住房上高度的“贫富不均”的现实，这方面的库存大约可占到现有全国城镇存量住房（大约160亿平方米左右）的五分之一左右，大概在32亿平方米上下。
首先，根据最新数据，到2015年底中国商品房待售面积为7.1853亿平方米，同比增长高达15.6%。其中，住宅待售面积为45248万平方米，同比增长了11.2%。而在2015年全年，中国房地产开发企业的房屋施工面积735693万平方米。其中，住宅施工面积511570万平方米。
据此算来，到2015年底，中国房地产一级市场（开发商供应的）待售的库存房屋高达80.7546亿平方米。其中，社会各界最关注的房地产开发企业库存的所有住宅商品房的面积更是高达约为55.6818亿平方米左右（注：中国的房地产市场，只统计城镇，不包括自己建房的农村）。
综合以上数据可以得出；2015年底，中国城镇一二级房地产市场住宅商品房的实际库存已高达87.6818亿平方米（注：所有房屋的库存已超过100亿平方米）。按照目前人均33平方米的住房小康标准来计算，可为2.66亿城镇人口提供体面的小康住房，相当于可满足目前全国三分之一以上（34.45%）城镇人口的小康住房需求（到2015年末全国城镇常住人口77116万人万人）。
这里必须指出的是，房地产市场去库存，不是今天才有的话题。2014年10月后，无论是开发商利益群体，还是住建部的官员，就开始为此大声疾呼，以谋求顶层的共鸣和政策上进一步出手支持。全国工商联房地产商会会长当时用“严峻”形容彼时的房地产市场，以“地产总理”自诩的任志强在承认房地产库存已经到了历史最高点同时，号召房地产开发商要做好打一场“去库存持久战”的准备。就连市场炒作投机最牛的北京，当时的楼市库存也屡创新高。据报道，12月初，当时北京可售商品住宅总量达到9.3万套，创下32个月以来的新高。
当时“最严峻”的全国房地产库存报告，还是来自住建部研究中心某主任的说法。据她介绍，到2014年10月，全国商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例达到历史最低点，在建房屋中有90%未卖出去。根据国家统计局当时公布的数据推算，当时全国未卖出去了在建房屋库存高达80亿平方米左右。
而不久前中国国家主席习近平就房地产库存发话后，化解房地产库存似乎终于按照房地产开发商的意志，成为中央房地产政策的重中之重。开发商终于可对高库存的降价压力大大松了口气，一场本该到来的房地产市场变革和住房供应模式革命，似乎又悄悄滑去。其实，经过中国政府从2014年下半年开始的一年多的新一轮房地产救市，加上房地产商控制的舆论诱导抬高了“预期”，目前中国房地产市场的库存压力，比起一年前已相对减轻了不少。2015年全国商品房的销售已占到正在施工的商品房总面积的17.5%（2015年全国商品房销售面积为128495万平方米，房屋施工面积为735693万平方米），销售占施工的比例一下子提高了7.5个百分点以上。
其实，对中国决策者来说，现在最关键的问题，与其说是盲目的救市“去库存”，还不如借机谋划住房供应模式革新，用住房供应模式的革命，来使这88多亿平方米的住房是否能顺利的销售出去，成为真正的有效供给。
三分之一开发总量“跑路”，房地产商也看衰高房价泡沫市场
2015年中国房地产市场最严峻的是，从前年下半年就开始在开发商圈中迅速传开的“远离房地产江湖”的跑路现象，这才是该行业当前遇到的最糟糕的问题。
2014年底就有媒体报道，李嘉诚大规模“抛售大陆物业和资产”。据非正式统计，从2014年1月到2015年4月，李嘉诚通过转让资产或其他方式套现近800亿元人民币。继“李超人”后，2015年12月份，又传来香港的另一位超级富豪郑裕彤家族旗下的新世界地产大肆抛售大陆地产的消息。先是月初将旗下的海口、武汉和惠州三个城市的四个项目作价135亿卖给恒大地产，月底又传来将位于成都、贵阳的两个超级大盘以73亿元转给后者。据报道，郑裕彤家族仅在此一个月内，共抛给恒大9个大陆项目，总面积为1200万平方米，总金额高达339亿元。
当然，“跑路”的远远不止是香港的大富豪。就在这一年，包括地产界“最有思想”的冯仑和潘石屹等地产商，以及浙江广厦、证大房产、莱茵置业和海德股份等知名房企，都纷纷宣布从房地产退出。不过，退出房地产市场最多的，还是大量默默无闻的中小型房企。他们的集体“跑路”，使2015年以来全国房企的土地购置面积一下子少了三分之一左右。
进入新年没几天，又传出了国内首富王健林及旗下的商业地产龙头老大万达，在2016年将大幅下调地产销售目标，由2015年的1600亿元销售额，大幅缩水到2016年的1000亿元。据说，今年将成为万达转型的标志性一年，服务业将会首次超过房地产。未来的万达将“不再是房地产企业”。商业、文化、金融和电子商务，将成为其新的核心产业。
而最新数据，再次印证了房地产开发商大量逃离“地产江湖”现象。一个最主要的标记，就是全国众多的房地产开发企业不想再购买土地进行房地产开发了。事实上，和2015年全年全国房地产开发企业土地购置面积大幅同比减少31.7%（只有22811万平方米）相比，2013年全国房地产开发企业土地购置面积是比上年增长了8.8%,达到38814万平方米；就是2014年全国房地产市场一派萧条之时，当年的土地购置面积也只下降了14%（33383万平方米）。
房企对市场前景不乐观的预期，不仅表现在土地购置的大幅减持上，还在房屋新开工面积和竣工面积等房地产开发指标上，也出现了全国性的倒退。2015年全国房屋新开工面积大幅下降了14%（住宅下降14.6%），住宅房屋竣工面积也下降了6.9%。如果一个市场，连生产供应者本身也开始纷纷“跑路”的市场，那么它怎么还会有“光明的前途”、又怎么能继续充当起经济发展的“支柱”？
滞涨使中国房地产由“支柱产业”沦落为拖后腿的“负能量”
和中国政府去年初制定的GDP增长7%的目标相比，2015年全国房地产开发投资的增速，已经由年初1月份的10.4%，到年底已大幅下滑到空前的1%。2015年中国房地产开发投资为95979亿元，比总投资增长1%更低的是，住宅投资仅增长0.4%（64595亿元，占房地产开发投资的比重为67.3%） ，而且这两方面的投资增速，再次双双比1-11月有明显的回落。
房地产开发和住宅投资看起来虽然还是“增长”，但如果把它做一番横比和纵比，人们就不难发现，作为曾经的“支柱产业”，2015年中国房地产投资及市场1%的投资增速，已成了地地道道的“破落地主”。2015年全国固定资产投资（不含农户）551590亿元，比上年名义增长10%（扣除价格因素，实际增长12%），这与房地产投资的1%龟速增长形成了鲜明对比。
如果从历史的纵比来看，也许更能使人厘清中国房地产市场问题的严重性。中国房地产投资增长最快之时，增速曾高达30%以上（如2011年1-10月份的全国房地产开发投资增速就高达31.1%）。从年度的全国房地产投资增速来看，2013年全国房地产开发投资增速高达19.8%，就是在房地产市场形势最不好的2014年，全国的房地产开发投资增速也达到了两位数，保持在10.5%。
“高库存、跑路、滞涨”，当今中国房地产市场所呈现的这些前所未有的“衰像”，使欲在2016年赋予其“大任”的中国顶层决策者，在住房政策和房地产市场的决策上，变得更加曲折和复杂。
人们还记得不久前召开的中国中央经济工作会议。会议结束后，无论是媒体还是社会各方舆论，议论最多的并不是“十三五”，而是在前两年中央经济工作会议上“被消失”、如今又被此次经济工作会议“高高挂起”、大加突出的中国房地产业。
和前两年“只字未提”的冷遇相比，此次的中国中央经济工作会议把房地产突出到一个过去无法比拟的“高度”。不仅在数千字的新闻稿中有关房地产的叙说占到了300多字，而且还单独成段，以此作为2016年中国经济“五大任务”的第三项。
为什么在被顶层决策者“打入冷宫”两年后，中国房地产又重新成了“新宠”？说到底，关键还在中国经济增长已滑入“慢速”的新常态、上上下下都“禅精竭虑”寻找新的经济增长突破口大环境下，以往在中国经济高速增长中扮演了极为重要“支撑作用”的中国房地产市场，在这两年经济爬坡的关键之时，却扮演了一个“极不给力”的负面角色。如何重焕中国房地产市场的“青春”，使其在中国经济增长的关键时刻发挥“重振雄威”，也许是中国顶层决策者对中国房地产市场的期望所在。
但2015年中国房地产市场和国家统计局的最新数据却无情的证明，至少在现有的房地产和住房供应模式下，中国房地产商不仅难以重塑“雄风”，再次担纲经济发展的“新支柱”，甚至也无法从根本上改变其衰败的“高库存、跑路、滞涨”态势，这一点就连房地产业内人士也很清楚。
2016，中国的房地产到了一个新的关键节点：一方面，是经济乏力、增长缺招的中国经济及顶层决策者重新开始对中国的房地产市场抱起莫大的期望；另一方面，现有的高房价开发商模式又使得房地产业难以为继。
其实，中国的房地产从来缺少的不是市场，而是一个可以使普通人买得起房的住房供应模式。毕竟，这几十年来中国所出现的人类历史上最大规模的数亿人的城乡迁徙，给中国房地产业的发展带来了无限的红利。核心问题是现有的高房价模式早已成了这天量需求和供应之间巨大梗阻的“肿瘤”。
现在，中国的房地产市场到了切除“肿瘤”的新变革时代。只有如此，高库存、跑路和滞涨等制衡中国房地产市场发展的瓶颈问题才能真正迎刃而解。